123610, Москва, Краснопресненская наб. д.12, подъезд 9, 28 этаж
Проектное финансирование на рынке жилищного строительства еще не стало повсеместным, но уже можно утверждать, что оно изменит рынок.
В Дом.рф обозначили, что средняя процентная ставка по проектному финансированию для девелоперов составит 5,5–6%. В среднем проект на 10 000-15 000 кв. м реализуется за 1,5–2 года, итоговая стоимость для девелопера будет находиться в районе 9–11% взамен, по сути, бесплатных денег дольщиков. И что важно – бесплатных вне зависимости от сроков. Получается, что впервые в отрасли появляется реальный стимул для повышения производительности в самом секторе, ведь довольно резкое повышение цен может привести к замедлению темпов продаж.
Вопрос повышения производительности труда в строительстве актуален не только для России, но и для всей мировой экономики. Так, за прошедшие 20 лет производительность труда в секторе растет в среднем по миру на 1% в год, в то время как в целом по мировой экономике данный показатель – 2,8%, а, к примеру, в секторе производства – 3,6%. В России ситуация складывается в последние 10 лет аналогичным образом: в среднем 0,7% прироста в год в строительной отрасли, 1,5% – по всей экономике и 2,3% в промышленности.
Есть общие для всех стран причины: в первую очередь это недостаточность инвестиций в технологическое перевооружение, R&D (Research & Development) и повышение квалификаций, также наблюдается и в целом присущий отрасли консерватизм в применении технологий. Мировые строительные холдинги ради повышения собственной эффективности уже начинают переосмысливать формат ведения бизнеса, его масштабируемости, потенциального применения интеллектуальных систем и в целом новых цифровых технологий.
В Европе и Северной Америке уже наметился тренд на постепенный переход от традиционного способа возведения объекта «на площадке» к масштабному производству «конструктивных предзаготовок», так называемой модульной системе (концепция manufacturing-inspired mass-production system). Это не панельное домостроение, модульная система – следующий этап индустриализации отрасли. Таким модулем может выступить, к примеру, комната не только с готовыми стенами, полом, оконными и дверными коробками, но и с декоративной отделкой внутренних помещений и даже частично предустановленными инженерными коммуникациями. Сама шаблонность касается исключительно конструктивных элементов здания, а подходы к внешнему виду фасада, облицовке и иным типам индивидуализации для каждого здания остаются уникальными. Это позволяет довольно сильно оптимизировать затраты (на 10–15%) и вдвое сократить сам процесс возведения здания.
Для отрасли критически важно пройти процесс цифровизации. Это включает в себя как повсеместное внедрение подходов BIM (Building Information Modeling) для проектирования, с последующим мониторингом и анализом, так и внедрение IOT (Internet of Things) для оперативной оценки эффективности применения материалов, технологий и механизмов, а также производительности самих рабочих. Получаемые данные на различных этапах реализации проекта и их анализ помогают успешно контролировать как затраты, так и сроки строительства. В практике уже предпринимаются попытки интеграции этих моделей с внутренними системами управления ресурсами, договорными отношениями и контрактами.
В свою очередь государство помимо ужесточения основного законодательства также должно создавать благоприятные условия для ведения бизнеса как такового. Оно может влиять на многие процессы, начиная от предпроектной деятельности, выделения земли и получения разрешения на строительство, заканчивая подключением к инженерным сетям.
В России пока между органами власти разных уровней, сетевыми организациями не работает межведомственное взаимодействие, отсутствует современный электронный документооборот. Это приводит к тому, что одни и те же документы предоставляются в различные органы где-то в электронном виде, где-то на бумаге. Некоторая цифровая стандартизация просто необходима отрасли.
В наиболее развитых с точки зрения цифровизации странах (к примеру, в Сингапуре) практически все этапы взаимодействия строительного бизнеса и власти уже переведены на цифру, от выбора земельного участка до получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Для этого власти кодифицировали и алгоритмизировали все своды правил, нормы и стандарты, создали цифровые модели местности и рельефа, а во многих случаях и 3D-модели населенных пунктов. В свою очередь застройщики создают все свои проекты в BIM, и это позволяет властям оценить сам проект в довольно короткие сроки.
Уже существующие в мировой практике подходы позволят российским застройщикам значительно повысить эффективность деятельности. Однако это требует в первую очередь наличия капитала для переформатирования бизнеса, а также и непосредственно волевого решения руководства. Суммарно в российском девелопменте объем нераспределенной прибыли находится на уровне 350 млрд руб., соответственно финансовая возможность для довольно крупной доли игроков на рынке все же существует. Оставшимся же предстоит выбор: либо отказаться от реализации одного из потенциальных проектов и направить освободившийся капитал в модернизацию, либо пытаться изыскать заемные средства.
Каждый девелопер должен в ближайшее время найти для себя ответ на вопрос: играть «в долгую» и включиться в уже идущую в мире гонку за повышение производительности и эффективности, или же ничего не менять, просто ограничившись повышением цен на жилье, но, вероятно, через несколько лет уйти с рынка, проиграв конкуренцию.
