Деловая Россия: московское региональное отделение
Деловая Россия: московское региональное отделение
123610, Москва, Краснопресненская наб. д.12, подъезд 9, 28 этаж

vk tg

«Импульс развития». Как рынок готовится к новым правилам строительства?

«Импульс развития». Как рынок готовится к новым правилам строительства?

«Импульс развития». Как рынок готовится к новым правилам строительства?
https://deloros-msk.ru/publikatsii/impuls-razvitiya-kak-rynok-gotovitsya-k-novym-pravilam-stroitelstva/ «Импульс развития». Как рынок готовится к новым правилам строительства?

Рынок недвижимости в июле вступил на переход от долевого строительства к проектному финансированию и двигаться по нему будет до 30 июня 2019 года. Чего ожидать на этом пути?

Эскроу-очистка

Девелоперы в этом году проявляли завидную активность, чтобы по максимуму использовать люфт, данный им в качестве переходного периода. Дело в том, что работать или не работать по счетам эскроу вместо договоров долевого участия (ДДУ), девелопер пока что решает сам, а вот с 1 июля следующего года это уже будет обязательным.

То есть деньги покупателей пойдут не застройщику, а банку - там они будут храниться на специальных счетах эскроу вплоть до сдачи дома в эксплуатацию. И если вдруг застройщик "сдуется", их можно будет получить назад, избежав незавидной участи обманутого дольщика. Ну а строить станут уже не на деньги покупателей, а на кредиты.

Финансисты и авторы новых правил обещают, конечно, что ставки для девелоперов будут ниже сегодняшних. Но все знают: обещать - не значит жениться. И добровольно переходить на проектное финансирование застройщики не спешат, хотя нововведения многие поддерживают.

Так, гендиректор группы компаний "Самолет" Игорь Евтушевский говорит: "Изменения позволят в большей степени защищать права и деньги дольщиков за счет того, что будет происходить своего рода очистка рынка от неэффективных, финансово неустойчивых и в некоторых случаях некомпетентных игроков. По нашему мнению, это естественный процесс, в результате которого отрасль в той или иной степени консолидируется и получит новый сильный импульс развития".

"Мы уже открыли расчетные счета в соответствии с изменениями ФЗ-175", - добавляет Евтушевский.

Открыли такие счета и другие крупные девелоперы. Однако при этом постарались стартовать в этом году как можно с большим количеством проектов. И в преддверии сакраментальной даты 1 июля оформляли разрешения на строительство с особой активностью. За май и июнь их только в Москве выдано на 6 млн кв. м, а это два годовых объема ввода.

Правда, в октябре группа компаний ПИК объявила о начале продаж в своем новом ЖК на севере Москвы - уже с использованием эскроу-счетов. Кредитную линию на 20 млрд руб. ей открыл ВТБ.

Дольщики множатся

Сейчас идет следующий этап "подготовки" к переходу на проектное финансирование - вывод на рынок большого количества объектов. Продолжаться он будет, очевидно, до 1 июля 2019 г., поскольку в проектах, начатых до этой даты, ДДУ еще возможны. Уже в прошедшем июле, за один месяц, было анонсировано 8 новых жилых комплексов в столице. Это больше, чем за все первое полугодие. А с января по сентябрь стартовали продажи квартир в 122 новостройках, расположенных между Третьим транспортным кольцом и МКАД, - на 43 % больше, чем за то же время в 2017-м. Количество зарегистрированных ДДУ, по данным столичного управления Росреестра, в сентябре впервые превысило 7 тыс.

"Основное следствие принятых поправок и ожидаемого отказа от долевого строительства состоит в том, что столичный рынок новостроек ждет скачкообразный рост объема предложения", - прогнозирует управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая.

Возможно, на этот скачок и его способность сдержать рост цен и надеется Минстрой, обещая увеличение стоимости жилья в новостройках в 2019 г. не более чем на 6 %. Правда, уже в этом году, несмотря на бум новых объектов, цены на новостройки в Москве выросли на 4-5 %.

Цены: скачок или плавный рост?

"Новая цепочка регулирования рынка с участием банка как посредника между дольщиком и компанией неизбежно влечет дополнительные административные и прочие сопутствующие расходы даже при условии, что проценты и вознаграждение за обслуживание эскроу-счетов выплачиваться банку не будут", - считает председатель московского отделения "Деловой России" Андрей Назаров.

Он поясняет, что раньше займы от дольщиков для застройщиков были бесплатными, а теперь за "банковские инвестиции" им придется платить: "Сейчас банковские ставки по кредитам в среднем находятся на уровне 13-20 % годовых. На аналогичную сумму вырастет и объем кредитной загрузки по проектам, а значит, и стоимость квадратного метра".

При этом ставка, при которой покупатель сможет позволить себе приобрести квартиру, а застройщик не потерять в маржинальности объекта, не может, по расчетам сопредседателя "Деловой России", превышать 5-7 %.

Другая проблема, которую он видит, - ограниченность банковских ресурсов. "На сегодняшний день в список уполномоченных банков входит всего 54 кредитные организации. Но работать с проектным финансированием и в целом оценивать кредитоспособность девелоперов из них умеют не более 10. Из-за нехватки финансирования с рынка могут уйти до 30 % игроков".

С таким прогнозом согласен и директор по развитию ГК "Гранель" Андрей Цвет. Что касается цен, то они, по его словам, конечно, будут расти, но не скачкообразно, а плавно. "По нашим расчетам, к 2019 г. рост составит уже 8-10 %, а вот в дальнейшем квартиры могут подорожать до 30 %", - поясняет он.

Недострои остаются

У вводимого проектного финансирования есть и другая сторона медали. Оно ужесточает требования к застройщикам, по сути, отсекая от жилищного строительства небольшие компании.

"Изменения однозначно усилят борьбу за покупателя, создадут дополнительные барьеры для входа на рынок, в долгосрочной перспективе могут негативно сказаться на конкуренции, хотя в краткосрочной перспективе преимущества получат именно крупные игроки", - отмечает генеральный директор "Самолета".

Но когда небольшие компании уйдут с рынка, освободив место матерым девелоперам? И возможен ли их крах еще до завершения строительства начатых объектов? И чиновники, и эксперты успокаивают: "Начатые проекты будут продолжать строиться на прежних условиях".

Вот только на прежних условиях разорился не один девелопер. Самая впечатляющая за последнее время история случилась не с какой-то худосочной компанией, а с одним из крупнейших застройщиков в столичном регионе Urban Group, оставившей 68 недостроенных домов. В столице, кстати, есть и такие долгоиграющие истории, которые власти, отчаявшись в инвесторах, решили взять под бюджетное крыло, - это жилые комплексы "Царицыно", "Терлецкий парк" и "Академ Палас".

"Радикально решить проблему обманутых дольщиков можно, только полностью запретив долевое строительство в нынешнем виде, - говорит о ФЗ-175 1-й зампредседателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин. - Именно это было сделано Государственной думой в рамках исполнения соответствующего поручения президента".

Аргументы и Факты

Поделиться статьей:
Поделиться в VK Поделиться в Tw

Вернуться к списку


B2B раздел