123610, Москва, Краснопресненская наб., д.12, подъезд 9, 28 этаж

Вступить в отделение

Кризис доверия: что такое репутация застройщика и можно ли на нее положиться

28.11.2018

Репутация застройщика сегодня достаточно хрупкий капитал. Недавние банкротства показали, что доверять опасно даже застройщику с громким именем и огромным портфелем активов.

Репутацию застройщика сегодня оценить непросто. И если раньше казалось, что громкое имя, безупречная репутация и огромный портфель заказов и есть гарантия  хорошего застройщика, то после недавних крупных банкротств (Су-155, Urban Group) все стало менее однозначно. Разгадать тайну репутации застройщика обычному покупателю теперь сложнее.

Самое понятие "репутация застройщика" сегодня несколько расплывчато, говорит гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК)  Николай Алексеенко.

Если говорить о ключевых индикаторах, то это опыт реализованных проектов и их качество, возможные задержки по срокам, благоустройство территорий. Однако, на практике эти данные получить сложно: на официальных сайтах застройщиков негативную информацию не найти (все создают позитивный фон вокруг проекта), а данные на пользовательских форумах далеко не всегда бывают достоверными и объективными, отмечает он.

Репутация застройщика сегодня – это, прежде всего, его известность, считает управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая. Девелопер с "именем", то есть обладатель бренда, который так или иначе фигурирует в позитивном ключе в СМИ, отраслевых сайтах, по радио или телевидению, всегда привлекает к себе больше внимания и пользуется большим доверием, чем никому неизвестная строительная компания.

"Причем это справедливо не только для клиентов, потенциальных дольщиков, но и для партнеров, подрядчиков и кредиторов. Известность конвертируется в доверие, узнаваемость бренда, внимание", – говорит Мария Литинецкая.

По мнению председателя совета директоров "БЕСТ-Новострой" Ирины Доброхотовой, репутация застройщика – это один из ключевых факторов при выборе квартиры на первичном рынке. "И если еще два-три года назад этот фактор был важным примерно для четверти покупателей жилья, то после краха СУ-155 и Urban Group его значимость выросла более чем в два раза", – говорит она.

При этом, если раньше важнейшими критериями надежности были наличие реализованных проектов и большой стаж работы на рынке, то теперь на первый план выходят  финансовая прозрачность и соответствие обещаний их реальной реализации.

Действительно, недавнее банкротство Urban Group и Су-155 доказали, что размер застройщика не говорит о его надежности, соглашается Николай Алексеенко. Хотя довольно крупный портфель застройщика дает возможность ему попасть в категорию "too big to fail". Это означает, что в случае возникновения проблем, решением вопроса могут заняться на федеральном уровне, с привлечением средств федерального бюджета.

"Именно это произошло и с Urban Group. В таком случае вопрос "достроят ли объект" переходит в вопрос "когда его достроят", – отмечает глава РАСК.

Сами девелоперы утверждают, что для них репутации – это доверие. Прежде всего, это уровень  доверия покупателей, а также партнеров, подрядчиков и кредиторов, говорит гендиректор Level Group Кирилл Игнахин. "Чем лучше репутация, тем легче выстраивать отношения со всеми ключевыми агентами процесса строительства жилья", – говорит он. Сегодня в Москве работает свыше 120 девелоперов, но большинство покупателей выбирают проекты десятка застройщиков, в основном крупных. По его мнению, репутация это не бонус, который продается вместе с квартирой и включен в стоимость, а кредит, который открывают для застройщика клиенты, партнеры, отраслевые эксперты.

По мнению гендиректора Tekta Group Романа Сычёва, репутация – это отзывы и впечатления клиентов. Потому что главный судья, который оценивает качество, соотносит заявленные характеристики проекта с реальным исполнением, составляет мнение о работе застройщика – это покупатель. Главный репутационный ресурс застройщика – это портфель завершенных и реализуемых проектов, добавляет он.

Заработать  репутационные баллы

Сами девелоперы прикладывают немало усилий для зарабатывания репутационных баллов: в ход идет реклама (на нее девелоперы готовы тратить десятки, а порой и сотни миллионов рублей), участие в больших конференциях, туры на стройплощадки, взаимодействие со СМИ.

Девелоперы стремятся работать со своей репутацией, поэтому практически у всех крупных компаний есть своя пресс-служба, которая взаимодействует с деловыми и отраслевыми СМИ, говорит Мария Литинецкая. Изучая застройщика, его проекты и бизнес, покупатели так или иначе находят различные публикации в СМИ с участием девелопера и его спикеров. Все это повышает узнаваемость и доверие.

К работе над имиджем можно отнести и регулярное информирование дольщиков и потенциальных покупателей о ходе строительства – на сайтах и в  соцсетях, добавляет  Ирина Доброхотова.

"Дольщиков ничто так не радует, как сообщение о том, что в рамках проекта сдан детсад/окончен очередной работ монтажных работ/введен в эксплуатацию один из корпусов", – говорит она.

При этом работа над репутацией может отличаться у девелоперов, работающих в масс-маркете и бизнес-классе, отмечает глава РАСК. В первом случае это практически полностью "холодная реклама": баннеры, контекстная, размещение в газетах и журналах. Для девелоперов, строящих проекты более высокого класса, формирование репутации выходит в оффлайн: это  спонсирование различных привилегированных мероприятий, на которые приходит целевая аудитория, и организация собственных (например, таких было немало в рамках ЧМ-2018, когда застройщики устраивали трансляции).

"Рекламные бюджеты в среднем составляют от двух до пяти процентов от стоимости всего проекта, за год объем на один объект может достигать десятков миллионов рублей, а в некоторых случаях и сотни миллионов рублей", – говорит Николай Алексеенко.

Однако переплачивать за репутацию покупателю не придется, уверены эксперты. Цены у застройщика с именем, как и у небольшого девелопера, будут определяться рынком.

Именно за счет оптимального сочетания цена-качество они и обеспечивают себе стабильную динамику продаж, поясняет Ирина Доброхотова. Нередко самые низкие цены устанавливают застройщики, у которых дела идут неважно, предупреждает она. За счет привлекательной стоимости они рассчитывают обеспечить быстрый приток финансирования, а в итоге не всегда справляются с обещаниями.

Хрупкий капитал

Для самого покупателя репутация является одним из ключевых факторов при выборе квартиры. По данным "Бест-Новострой", этот критерий входит в пятерку самых важных.

Сначала покупатель оценивает стоимость будущей квартиры, ее площадь и планировку, местоположение и  транспортную доступность. Если его все это устраивает, он начинает выбирать застройщика. И конечно, вероятность того, что он предпочтет девелопера с именем, гораздо выше.

"Мы проводили специальные исследования этого вопроса среди наших клиентов, и они показали, что 68% покупателей в качестве самого важного критерия выбора проекта ставят надежность (репутацию) застройщика", - отмечает Роман Сычев.

При этом, в последнее время именно этот критерий воспринимается весьма противоречиво, отмечает Мария Литинецкая. "Это связано с крахом двух крупных застройщиков, которые в целом обладали хорошей репутацией. То есть мы имеем дело со своеобразным кризисом доверия", – говорит она.

Репутация сегодня достаточно хрупкий капитал, и оценить его порой непросто, говорят эксперты.

На что обратить внимание

Говорить о хорошей репутации застройщика сложно, если у него, например, проблемы с документацией. Поэтому эксперты в первую очередь советуют обратить именно на этот пункт: у девелопера должны быть все разрешительные документы, наличие аккредитации в крупных банках, данные о нем на сайтах местных органов власти.

Надо проверить наличие на сайте проектной декларации, разрешительной документации, типового договора долевого участия, рассказывает Николай Алексеенко. Нужно посмотреть число изменений к проектной декларации, возможно, уже на текущий момент срок ввода неоднократно переносился.

"Крайне важно наличие на сайте заключения местных органов власти о соответствии застройщика и проектной декларации, установленным законодательством требованиям", – отмечает он.

Если строительство объекта началось после октября 2017 года, то застройщик должен отчислять взносы в Фонд защиты дольщиков. Эти данные можно проверить на сайте Фонда.

Также необходимо оценить информационный фон, который окружает его деятельность. "Если она сопровождается скандалами, судебными разбирательствами, спорами с властями, то это первый серьёзный признак негативной репутации", – говорит Кирилл Игнахин.

Управляющий партнер компании "Метриум" советует покупателю сочетать все возможные инструменты изучения бизнеса застройщика: изучить портфель проектов, информационный фон, официальные документы, ездить на стройку, посмотреть на нее в динамики. Только получив максимум сведений, можно составить объективную картину, говорит она.

Организацию застройщика, с которой вы хотите заключить договор, необходимо проверить по ИНН в сервисах ФНС, где нужно обратить внимание на периодичность смены учредительных документов, дату её регистрации, непосредственного учредителя (проверив фамилию учредителя на сопричастность к другим бизнес проектам), советует эксперт Ассоциации юристов России Александр Гречанинов.

По ИНН застройщика можно посмотреть наличие заявлений о банкротстве или нарушении прав кредиторов (в том числе, дольщиков) на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ). Всю картотеку судебных дел можно посмотреть на сайте Арбитражного суда (к примеру, при взаимодействии с подрядчиками).

Также можно проверить застройщика в реестре НОСТРОЙ  для выявления членства в строительном СРО (если он является непосредственным хозяйствующим застройщиком), а также проверить в едином реестре застройщиков, отмечает юрист.

Имея кадастровый номер участка, стоит запросить у Росреестра выписку ЕГРН. В ней можно посмотреть, какими темпами идут продажи на конкретном объекте (участок находится в залоге под договора ДДУ).

На сайтах региональных департаментов строительства существуют реестры неблагонадежных застройщиков, необходимо посмотреть факт наличия в данных реестрах, добавляет глава РАСК. Нелишним будет и помощь профессиональных риелторов, говорят эксперты.

При этом, анализ даже такого большого объема информации не гарантирует абсолютно точную оценку застройщика и его безупречную репутацию. Но все же лучше доверяя, проверять, чем потом разочаровываться в репутации застройщика.

Вести.Недвижимость







Поделиться статьей:
Поделиться в VK Поделиться в FB Поделиться в Tw

Вернуться к списку