123610, Москва, Краснопресненская наб. д.12, подъезд 9, 28 этаж
Сложные для экономики времена больно ударили по многим отраслям. По понятным причинам больше всего сейчас страдает сектор услуг. Из-за этого большое число россиян оказались в зоне риска потери работы. Однако проблемы малого бизнеса – только первые ласточки. Схлопывание рынка услуг и последующее сжатие спроса могут поставить под удар индустрию торговых центров. И вот тут, если вовремя не остановить волну банкротств, для экономики наступит настоящее испытание.
На текущий момент в разных регионах ведется разная политика в зависимости от эпидемиологической ситуации, где-то, как в Кемеровской области, ТЦ полностью закрываются, где-то, как в Амурской или Белгородской областях, наоборот, открываются и разрешения на работу получают все больше компаний-арендаторов. В большинстве же регионов, включая Москву, в ТЦ работают исключительно продуктовые магазины, аптеки и бесконтактная доставка. Сейчас во многих ТЦ для фирм, работающих на доставку, оборудуют отдельные выходы. Все остальные арендаторы находятся в режиме вынужденного простоя.
Первыми закрылись фитнес-центры, кинотеатры и детские зоны. С 28 марта к ним присоединились все остальные. Якорный арендатор обычно дает от 35 до 50% выручки. И хорошо тем ТЦ, где такой арендатор – продуктовый магазин. Намного хуже, когда это магазины электроники, бытовых товаров или одежды. Большинство из них сейчас закрыты, и даже в тех, кто работает на доставку, отмечают сильное падение спроса. Если брать ресторанные группы, то те из компаний, которые работали на доставку, продолжают деятельность, но фиксируют сокращение спроса на 60-70%. Те компании общепита, у которых кухня не приспособлена, – в простое, те, кто пытается переключиться на доставку, имеют не более 5-10% от обычного оборота. Остальной объем аренды – индивидуальные предприниматели, то есть самый финансово неустойчивый сегмент бизнеса. Где-то они составляют 20-30% арендаторов, если ТЦ в центре города или на проходном месте. А если ТЦ на окраине и недавно открылся, то доля арендаторов-ИП доходит до 70%. На текущий момент снижение потока посетителей в Москве – 70%.
Даже быстрое снятие карантина не сможет компенсировать ущерб. Так как лето – традиционное время падения продаж и оборота. Люди разъезжаются по дачам и отпускам. В большинстве своем в летние месяцы торговые центры работают на индустрию развлечений, но именно для нее ограничения могут продлиться дольше всего. Кроме того, очевидно, что произойдет смена потребительского поведения, и люди еще долго будут бояться посещать места массового пребывания. Торговлю непродовольственными товарами тоже ждет непростое время, так как в моделях финансового поведения будут доминировать страх потери работы и экономия денег. По прогнозам экспертов отрасли, полного восстановления можно будет ожидать не раньше следующего года.
Что мы имеем на данный момент? Поскольку снабжающие организации работают с ТЦ по авансовой схеме, то арендную плату собирают также в конце предшествующего месяца. Большинство ТЦ используют две даты для сбора платежей с арендаторов – 20 или 25 число. Те ТЦ, кто собирал плату 25 числа, начали нести потери уже сейчас. Если по ТЦ, у которых сбор денег был 20 марта, по сравнению с прошлым годом сборы составили процентов 85-90, то те у которых он стоял 25 марта, то есть в день объявления первой нерабочей недели, собрали уже только 50-60% от запланированных сумм. Прогнозы на сборы денег за май крайне неутешительные – падение сборов арендных платежей может составить до 90%.
По некоторым прогнозам, реальный оборот розничной торговли в текущем году упадет до 3%. В результате ТЦ столкнутся с ростом вакантных площадей, доля которых в Москве, по нашей оценке, резко возрастет в текущем году до 15,3% на фоне спада в экономике (данные Промсвязьбанка). Понятно, что в такой ситуации замораживается открытие новых торговых площадок. До 60% новых ТЦ уже перенесли сроки открытия на следующий год (данные консалтинговой компании Knight Frank). Да, консервация готового к вводу объекта – дело затратное, но платежи по ЖКХ еще более затратны. Жизнеобеспечение действующих ТЦ продолжает вестись почти в полном объеме с небольшой экономией электроэнергии. Так, работу вентиляционных служб нельзя останавливать по правилам СанПиН. За этим следит Роспотребнадзор. Невозможно разорвать контракты с компаниями, обеспечивающими противопожарную безопасность. Тут на страже стоит МЧС. Контракты с охраной тоже не разорвать, так как имущество, которое хранится в ТЦ, нужно сохранять. То же с клининговыми компаниями. При этом в отношении непосредственных сотрудников ТЦ также вынуждены сохранять объемы социальных обязательств в полном объеме.
Сейчас очень активно обсуждается тема арендных каникул в секторе коммерческой недвижимости. 6 апреля Минэкономразвития озвучило официальную позицию Правительства РФ. На срок действия режимов повышенной готовности или ЧС отсрочка в полном объеме на уплату аренды будет предоставлена всем компаниям пострадавших отраслей. После прекращения этих режимов до 1 октября 2020 года будет действовать отсрочка на 50% аренды. Погасить эти отсрочки арендаторы смогут в течение двух лет ежемесячными равными выплатами. Режим будет распространен на все виды имущества – государственного, муниципального и частного (за исключением жилых помещений).
Регионам рекомендовано предоставить меры поддержки арендодателя по налогу на имущество, так как это зона их компетенции. Но еще раньше меры поддержки арендаторов и арендодателей были озвучены правительством Москвы. По постановлению 273-ПП правительства Москвы (вышло 31 марта), если собственник недвижимости на период приостановки деятельности снижает ставку для своих арендаторов не менее чем на 50%, то правительство Москвы предоставит ему поддержку в размере суммы налога на имущество, земельного налога и арендной платы за землю за этот же период. По сути, владельцы недвижимости будут освобождены от части налогов, но при условии, что они в свою очередь снизят размер платы для своих арендаторов.
Сейчас многие регионы начали перенимать столичный опыт. При этом Российский совет торговых центров (РСТЦ) заявил, что собственники ТЦ не смогут массово соблюдать арендные каникулы без введения специальных антикризисных мер со стороны правительства, которые поддержат отрасль. Вопрос – удовлетворят ли РСТЦ анонсированные меры поддержки на уровне регионов? Что может повлиять на позицию собственников?
Сейчас ТЦ, пожалуй, одна из самых закредитованных отраслей экономики, объем их задолженности перед банками составляет примерно триллион рублей. Обслуживание кредитов во многих компаниях стоит на первой строчке расходов и доходит до 30% от выручки. Отсюда вытекает самая востребованная мера поддержки – кредитные каникулы на ближайшие полгода. Уместны будут субсидии по ЖКХ и приостановка постановлений, повышающих кадастровую стоимость, на срок в 1 год.
Массовая остановка и банкротство ТЦ вызовет не только негативные социально-экономические последствия, которые к тому же будут иметь эффект домино для их смежников, но и разорвет логистические и товароведческие цепочки, которые складывались десятилетиями, а также поставит ЦБ России перед необходимостью как-то ликвидировать дыру в банковском секторе на 1 трлн руб. Поэтому узел противоречий арендаторы – торговые центры – банки нужно развязать как можно быстрее. Особенно важно это для Москвы и Московской области, где торговые центры стали важнейшими узлами инфраструктуры снабжения граждан товарами и услугами.
Источник: https://fingazeta.ru/opinion/mneniya_liderov/461187/
