15.12.2023
На рынок предпродажного ремонта пришел крупный бизнес
Деловая Россия: московское региональное отделение
https://deloros-msk.ru/publikatsii/na-rynok-predprodazhnogo-remonta-prishel-krupnyy-biznes/
На днях о выходе на этот рынок и запуске пилотного проекта объявило одно из агентств недвижимости, которым сейчас владеет крупный застройщик. Под проект уже приобретены первые девять квартир (в Москве, Санкт-Петербурге и Ульяновске), а по итогам первого года работы планируется улучшить и продать более тысячи лотов.
Под флиппинг квартиры будут приобретаться траншами, первый из которых клиент-собственник получит сразу, чтобы начать процесс новой покупки для себя. За это время компания запускает процесс ремонта квартиры и одновременно - ее продажи. Второй транш продавцу поступит после продажи отремонтированной квартиры.
Сейчас ипотечные ставки на вторичном рынке высоки и найти покупателя не так просто. Предложенная схема продажи действительно может ускорить процесс, считают эксперты. "Чем лучше квартира, тем быстрее она будет продана. В связи с удорожанием стройматериалов квартиры в отличном состоянии стали гораздо более востребованы", - отмечает руководитель офиса "Митино" "ИНКОМ-Недвижимости" Наталия Борзенкова.
Будет ли успешным это начинание - пока не ясно. При правильном подходе это достаточно интересная инвестиционная стратегия, которая может приносить высокую прибыль. Но рынок довольно специфический и непростой, он сопряжен с большим количеством рисков, в том числе юридического плана, считает вице-президент Гильдии риелторов Москвы, руководитель агентства недвижимости "PRO ОБМЕН", член МРО "Деловая Россия" Екатерина Никитина.
Пилотный проект не выглядит масштабным, говорит гендиректор агентства недвижимости ЦДН Анатолий Пысин. Общий объем предложения флиппинговых квартир только в границах Москвы сегодня составляет порядка 2 тыс. единиц. На российском рынке цифра будет в 2,5-3 раза больше. При этом уже очевиден ряд недостатков проекта. Во-первых, подходят ликвидные квартиры в хорошей локации с уникальными характеристиками и при этом с дисконтом в 10% от рыночной стоимости в Москве и в 25-30% в Подмосковье. Сейчас это либо уникальные случаи, которые встречаются лишь один-два раза в год, либо проблемные квартиры: с большими долгами по ипотеке, под арестом, принадлежащие неблагополучным категориям собственников.
Во-вторых, много вопросов вызывает модель выкупа квартир под флиппинг траншами, считает Пысин. Для собственников это невыгодно и рискованно. Ждать пять-шесть месяцев, пока квартира будет отремонтирована, чтобы получить остальную сумму, мало кто захочет. Также непонятно, кто будет нести риски, если продажа объекта затянется.
Объем рынка предпродажного ремонта в России на сегодняшний день - это несколько тысяч квартир
"Для продавца жилья участие в таком проекте выгодно лишь в том случае, если компания будет готова поделиться с ним прибылью. Например, если потребности в срочной продаже нет, то подождать, пока в ней сделают ремонт и продадут, после чего получить дополнительные 200-300 тыс. руб. с продажи за счет роста цены, можно. Но даже при такой схеме сотрудничать захотят далеко не все собственники. Тут должно сойтись много факторов", - поясняет он. Проблемные же квартиры сложно быстро реализовать, что будет сильно замедлять развитие бизнеса. Поэтому заявленная модель, в рамках которой компания сможет в большом объеме приобретать квартиры с дисконтом в 25-30% и с оплатой траншами и быстро их реализовывать, пока, по его мнению, выглядит утопической.
Есть и другой нюанс, отмечает основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. Отделка от застройщика (а проект стартовал под эгидой крупной девелоперской компании) зачастую вызывает много вопросов. Покупатель на вторичном рынке хочет более качественную отделку и ремонт и, в отличие от дольщика, может сразу увидеть все недочеты ремонта.
