Снова платить больше: как оспорить кадастровую стоимость жилья

Снова платить больше: как оспорить кадастровую стоимость жилья

После того, как кадастровая стоимость жилья в Москве на 2024 год в среднем выросла на 21%, москвичам предстоит платить гораздо более высокий налог на имущество, чем раньше. Сайт "РИА Недвижимость" узнал у юристов, где можно узнать кадастровую стоимость своей квартиры, и что можно сделать, если не согласен с оценкой.
В ноябре 2023 года власти Москвы утвердили результаты кадастровой оценки столичной недвижимости, исходя из которой будут рассчитывать налоги и платежи начиная с 1 января 2024 года. В среднем она выросла на 21%.

Весомые факторы

Размер налога на имущество, который придется заплатить, можно определить по следующей формуле:
(Кадастровая стоимость — Налоговый вычет) x Ставка налога
Для расчета налога можно воспользоваться калькулятором на сайте ФНС РФ, введя свой регион и кадастровый номер объекта недвижимости.
Актуальную информацию о кадастровой стоимости можно узнать на сервисах Росреестра – в публичной кадастровой карте, через сервис "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online" либо путем заказа выписок из ЕГРН, отмечает старший юрист практики разрешения споров с госорганами Бюро адвокатов "Де-юре" Ильсур Закиров.

Ставка налога на имущество устанавливается в индивидуальном порядке каждым регионом. Для жилой недвижимости в Москве она, по словам управляющего партнера экспертной компании "Лаборатория права" Ильи Познанского, определена законом города Москвы "О налоге на имущество физических лиц".

Ставка варьируется следующим образом:

при кадастровой стоимости недвижимости до 10 миллионов рублей включительно – 0,1 %;
свыше 10 миллионов рублей до 20 миллионов рублей включительно – 0,15 %; - свыше 20 миллионов рублей до 50 миллионов рублей включительно – 0,2 %;
свыше 50 миллионов рублей до 300 миллионов рублей включительно – 0,3%.
При расчете налога на имущество физических лиц применяются следующие вычеты:
для квартиры или части жилого дома кадастровая стоимость уменьшается на величину кадастровой стоимости 20 квадратных метров общей площади этого жилья;
для комнаты или части квартиры кадастровая стоимость уменьшается на величину кадастровой стоимости 10 квадратных метров общей площади такого жилья;
для жилого дома кадастровая стоимость уменьшается на величину кадастровой стоимости 50 квадратных метров общей площади этого дома;
для единого недвижимого комплекса, в состав которого входит хотя бы один жилой дом, кадастровая стоимость уменьшается на один миллион рублей.

Также собственник недвижимости может быть льготником, напоминает адвокат Екатерина Тютюнникова. Льготы бывают федеральные и местные.

К льготникам относятся:
пенсионеры и предпенсионеры;
инвалиды I и II групп;
герои Советского Союза и России и другие категории.
Такие люди могут не платить налог на один объект недвижимости. Причем льгота действует на один объект каждого вида – человек, имеющий квартиру, дом и гараж не будет платить ни за один из этих объектов. Если же, допустим, пенсионер является владельцем двух квартир, то за вторую налог придется заплатить, объясняет Тютюнникова.

Слишком дорого
На практике в большинстве случаев кадастровая стоимость, установленная государством, оказывается ниже рыночной. Однако бывает и менее приятная ситуация, когда она, наоборот, превышает рыночную, что увеличивает налог на имущество, говорят юристы.
В этом случае можно попытаться изменить ее. По словам юриста Дмитрия Желнина, на данный момент существуют два возможных способа:
Обращение к самому органу, который установил кадастровую стоимость
Если кадастровая стоимость выглядит неоправданно высокой, и явно произошла какая-то ошибка – например, при оценке были использованы неверные данные о виде функционального использования, годе постройки либо о материале стен дома и тому подобное, то можно обратиться с заявлением об исправлении в учреждение, которым была установлена эта стоимость.
Чаще всего такие обращения нужно направлять в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре.

"Но нужно понимать, что в этом случае пересматривать оценку будет тот же орган, который ее уже проводил, поэтому он не очень-то заинтересован в том, чтобы что-то менять", – предупреждает Закиров.

Старший юрист практики разрешения споров с госорганами Бюро адвокатов Де-юре Ильсур Закиров    
Ильсур Закиров
Старший юрист практики разрешения споров с госорганами Бюро адвокатов "Де-юре"
Как показывает практика, положительных решений в пользу заявителей выносится крайне мало, и собственникам жилья в большинстве случаев все равно приходится обращаться в суд, говорит юрист.
Так, за 2023 год в комиссии субъектов РФ по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости было подано порядка 500 заявлений на пересмотр оценки, примерно половина из них была возвращена без рассмотрения. Из рассмотренных по существу было удовлетворено чуть меньше половины заявлений, приводит данные адвокат, партнер юридической фирмы Ru.Courts Алексей Агеев.
Оспаривание через суд
В этом случае иск об оспаривании кадастровой стоимости жилья подается в суд общей юрисдикции уровня субъекта РФ – в Москве таковым является Московский городской суд, объясняет адвокат, член Ассоциации юристов России, член МРО "Деловая Россия" Владислав Ватаманюк. Ответчиком будет орган, который проводил оценку.

"При рассмотрении таких споров судами назначается экспертиза об определении рыночной стоимости объекта по состоянию на 1 января интересующего года. Результаты этой экспертизы в абсолютном большинстве дел ложатся в основу будущего решения суда об установлении кадастровой стоимости", – говорит Познанский.

Управляющий партнер экспертной компании Лаборатория права Илья Познанский    
Илья Познанский
Управляющий партнер экспертной компании "Лаборатория права"
Но, как правило, суды принимают к рассмотрению только отчеты оценщиков из государственных экспертных учреждений, предупреждает Закиров.

В целом оспаривать кадастровую стоимость жилья через суд – достаточно эффективный способ, констатируют юристы. По данным Росреестра за первые 10 месяцев 2023 года инициировано порядка 6 тысяч споров по поводу кадастровой стоимости. Из них рассмотрено порядка 2,5 тысяч, удовлетворено порядка 2,3 тысячи, то есть случаев успеха более 90%, отмечает Агеев.
В среднем процент снижения кадастровой стоимости при оспаривании в суде составляет около 20-30% от первоначальной оценки, резюмирует Желнин.
Но стоит иметь в виду, что даже при положительном решении суда, результат может быть несоразмерен затратам на оценщика и оплату судебных издержек, предупреждает юрист правового бюро "Олевинский, Буюкян и партнеры" Юрий Струков. Так что он советует хорошо подумать перед тем, как идти в суд.