Стройка может не отбиться

Авторская колонка заместителя руководителя Центра правовой поддержки бизнеса московской «Деловой России» Екатерины Авдеевой в «Российской Газете»

Правила игры для девелоперов в прошлом году значительно ужесточились на фоне действий властей, направленных на то, чтобы не допустить роста числа обманутых дольщиков. Самыми жесткими и обсуждаемыми переменами стали обязанность применять счета эскроу и запрет на прием средств граждан. Однако далеко не все застройщики — мошенники, и важно, чтобы новые требования не убили бизнес добросовестных компаний.

В прошлом году изменилось законодательство, регулирующее деятельность девелоперов. Помимо перехода от долевого финансирования к счетам эскроу, появился запрет на жилищные сертификаты и жилищные кооперативы, а также на одновременное строительство объектов по нескольким разрешениям. Кроме того, застройщиков обязали иметь лишь один счет и только в банке из списка ЦБ. Также ввели дополнительный контроль за расходованием денег, расширив при этом перечень целей, на которые компании вправе потратить средства дольщиков.

Причиной таких изменений стало большое количество обманутых дольщиков. Отсутствие жесткого контроля на всех уровнях позволяло недобросовестным предпринимателям пользоваться лазейками в законодательстве. Одни собирали деньги без намерения возводить жилье, причем в обход ФЗ-214 — под строительство на земле, которая не имела надлежащего назначения. У других не было разрешения на строительство.

Но речь выше идет именно о мошенниках. Совсем другая ситуация складывается в том случае, когда конкуренты или иные заинтересованные лица пытаются сформировать негативный имидж застройщика, поднимают волну недовольства еще до окончания срока действия разрешения на строительство. Это может привести к банкротству добросовестного и успешного предпринимателя. Идет цепная реакция и кредитные учреждения отказывают в финансировании, так как они сами могут быть признаны виновными за выдачу кредита без должной оценки заемщика.

Добросовестный застройщик сталкивается с подозрениями в мошенничестве и по не зависящим от него причинам: из-за несвоевременного финансирования и кассовых разрывов, излишних опасений дольщиков в ситуации, когда у бизнесмена действительно возникают временные финансовые трудности, из-за недобросовестных контрагентов. Положение становится критическим, когда возбуждается уголовное дело, собственник и директор заключаются под стражу, а на все личное имущество, включая имущество близких родственников, накладывается арест. В такой ситуации застройщик при всем желании не сможет получить кредит, заем или иное финансирование.

Возникает резонный вопрос: можно ли мошенника, который собирал денежные средства под видом стройки, сравнивать с добросовестным застройщиком, который получил все разрешения, прошел проверки расходования денежных средств и прикладывает все усилия для того, чтобы завершить проект?

Принятый 1 июля 2018 года закон, который вводит дополнительный контроль за расходованием средств, по сути, был достаточным, а где-то, возможно, и чрезмерным. Всех застройщиков беспокоят счета эскроу и отсутствие гарантий, что под эти счета банки будут предоставлять им проектное финансирование. Но дальнейшее ужесточение контроля и снижение доходности в связи с новыми требованиями, по мнению и самих застройщиков, и финансовых аналитиков, могут привести к невыполнению обязательств, а следовательно, к возбуждению уголовных дел.

Бизнес-омбудсмен и сопредседатель «Деловой России» Борис Титов отмечал, что обязанность уполномоченного банка приостановить операции по оплате расходов проблемного объекта «повлечет приостановление работы строительной организации по всем домам, включая собственные объекты строительства, а также административную ответственность и возможное привлечение к уголовной ответственности по статье 159 УК РФ».

Неудивительно, что сами застройщики ратуют за представление гарантий проектного финансирования при поступлении денежных средств дольщиков на счета эскроу и выступают с предложениями поэтапного раскрытия таких счетов, а также за другие механизмы, позволяющие обеспечить поддержку девелоперов, не ослабляя контроля над ними.

Некоторые эксперты предрекают существенное увеличение издержек для застройщиков в связи с необходимостью сменить долевое финансирование на банковское кредитование с обязательным введением счетов эскроу. Участники рынка опасаются неисполнения ими обязательств из-за отсутствия капитала. Практика привлечения к уголовной ответственности дает повод опасаться, что если не будут оперативно предусмотрены механизмы гарантий для застройщиков, то те из них, которые первыми не выдержат возросшей нагрузки, не получив своевременно финансирования, могут столкнуться не только с ухудшением финансового положения, но и заключением под стражу для расследования уголовных дел.

Сложившаяся в строительном секторе ситуация, когда девелоперы рискуют столкнуться с угрозой банкротства и уголовного преследования, может лишить предпринимателей желания заниматься строительной деятельностью. Остается надеяться, что на законодательном уровне будут учтены проблемы финансирования застройщиков и предусмотрен механизм, защищающий их — в том числе от неоправданных злоупотреблений в уголовном процессе. Только найденный на законодательном уровне баланс интересов поможет точно в срок реализовать поставленную задачу — ввести 120 миллионов квадратных метров жилья.